Algo extraño está ocurriendo en el mercado de viviendas de EE. UU. A nivel nacional, las casas nuevas se están vendiendo por menos que las existentes.
En junio, la casa existente medianamente vendida costó 441,500 dólares, mientras que la casa nueva se vendió por 401,800 dólares. Desde 1968, en 690 meses en total, las casas nuevas solo han sido más baratas que las existentes en 22 ocasiones. Desde junio de 1982 hasta mayo de 2024, esto sucedió solo dos veces, y en la década de 1990 nunca ocurrió la inversión. Sin embargo, desde mayo de 2024, este mercado invertido ha ocurrido siete veces, sucediendo todos los meses de abril a junio de este año, según los datos más recientes. La brecha de junio fue histórica: las casas nuevas se vendieron un 9% más baratas que las existentes, rompiendo el récord anterior de un 3% de descuento.
Cuando un economista ve números que parecen contradecir la lógica, el instinto es buscar lo que falta. Eric Fox, economista jefe de Veros Real Estate Solutions, una empresa que proporciona análisis y pronósticos del mercado inmobiliario, lo explica de esta manera: si un gráfico no tiene sentido, generalmente hay una variable oculta que lo explica. Es decir, los números no son tan extraños como parecen una vez que se descubre qué está sucediendo debajo de la superficie.
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Cambio de roles
A nivel nacional, la casa nueva medianamente vendida ahora se está vendiendo por menos que la casa existente medianamente vendida.
Un buen lugar para comenzar es mirar los detalles, aunque solo sea para entender lo que no está sucediendo.
Kevin Weingarten tiene un comprador con contrato para un townhouse de tres dormitorios y dos baños y medio en Chalfont, Pensilvania. Está a 30 millas de Center City Philadelphia; toma la Ruta 611 y llegarás en unos 45 minutos, un trayecto manejable pero no siempre agradable. Lo suficientemente lejos de Trenton, la estación de New Jersey Transit más cercana a la ciudad de Nueva York, lo que evita a la multitud de viajeros de larga distancia, manteniendo el precio bajo.
Construido por Foxlane Homes, la unidad de 2,000 pies cuadrados tiene el diseño abierto de cocina y sala que los compradores desean. Si usas la hipoteca y la compañía de títulos del constructor, te incluirán una terraza y un sótano terminado. No hay lujo aquí: gabinetes básicos, pisos sencillos, todo mejorable, pero es nueva, limpia, y está en el Distrito Escolar Central Bucks, un atractivo importante para las familias. Precio de venta: 620,000 dólares.
Weingarten, de 52 años, ha estado vendiendo casas en los suburbios de Filadelfia durante 13 años, después de haber trabajado como gerente de proyectos para un constructor, lo que le da una visión clara de ambos lados del mercado inmobiliario. Dice que tendrás suerte si encuentras una reventa comparable cerca de Chalfont. Los townhouses existentes, cuando aparecen, se venden entre un 10% y un 15% más baratos que la construcción nueva. Pero son raros, y el inventario sigue siendo limitado.
Eso es lo que esperarías. Todo lo demás igual, una casa nueva junto a una casa existente casi seguramente costará más. Las casas nuevas exigen precios más altos con sus encimeras de cuarzo, electrodomésticos nuevos, pintura fresca y sin las manchas de alfombra o los olores a humedad que pueden afectar a una reventa.
Entonces, si no hay una preferencia repentina por lo viejo sobre lo nuevo, y agentes inmobiliarios como Weingarten dicen que no la hay, ¿qué explica esta anomalía en los datos agregados a nivel nacional?
La primera pista tiene que ver con lo que están haciendo los constructores.
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La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) dice que desde junio de 2024, el 60% de los constructores de viviendas han estado utilizando incentivos de ventas, y el 30% ha reducido sus precios. Los incentivos pueden incluir reducción de tasas de interés, ayuda con los costos de cierre o mejoras gratuitas que disminuyen el precio efectivo sin cambiar el precio original.
Los propietarios actuales también están haciendo concesiones, aunque con menos frecuencia. Redfin, la agencia inmobiliaria en línea, encontró que casi el 40% de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2025 involucraron vendedores que cubrieron algo, ya sea reparaciones o costos de cierre. En la práctica, eso significa que el precio de venta medio de las casas nuevas subestima el descuento real, porque muchas concesiones no aparecen en los datos.
Los “regalitos” no han perjudicado a los grandes constructores.
El SPDR S&P Homebuilders ETF, que sigue a empresas como Lennar y NVR, ha subido un 12% este año, superando el 10% de ganancia del S&P 500. Los constructores que cotizan en bolsa siguen obteniendo ganancias, incluso con las concesiones, aunque la mayoría está viendo una compresión de sus márgenes brutos. Meritage Homes (5.3 mil millones de dólares de capitalización de mercado) ha pasado de un margen bruto del 29% en 2022 a un 25% el año pasado, mientras que NVR (22.8 mil millones de dólares de capitalización de mercado) experimentó una disminución del 2% en su margen bruto desde 2022. KB Home (4.2 mil millones de dólares de capitalización de mercado) vio una caída del 3%, y Lennar (33.3 mil millones de dólares de capitalización de mercado) una disminución del 5% durante el mismo período.
La contracción de márgenes podría deberse a que los constructores se están enfocando en viviendas más pequeñas, lo que permite construir más unidades en un terreno dado.
La casa nueva promedio se ha reducido en casi 400 pies cuadrados desde que alcanzó su pico de 2,736 pies cuadrados en 2015. Con aproximadamente 2,300 pies cuadrados, el promedio actual ha vuelto a los niveles que no se veían desde la recuperación posterior a la Gran Recesión. Los constructores están enfocándose en la accesibilidad, levantando viviendas más pequeñas, townhomes y condominios. Esto reduce el precio de venta medio, incluso si el precio por pie cuadrado sigue aumentando de manera constante, pasando de aproximadamente 127 dólares en 2016 a 231 dólares hoy.
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Tendencias en el tamaño de las casas
El tamaño de las casas nuevas en EE. UU. alcanzó su punto máximo en 2015 y desde entonces se ha reducido a niveles de 2008.
“Los constructores sobreconstruyeron durante la pandemia,” dice Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. Los constructores no tienen el lujo de mantener hipotecas del 4%, como aquellos que compraron casas entre 2011 y 2022. Necesitan mover inventarios, por lo que bajan los precios y ofrecen promociones para sacar casas de sus libros y ponerlas en manos de personas dispuestas a aceptar las tasas hipotecarias actuales del 6% o más. Eso hace que los constructores sean más flexibles en cuanto al precio que tú o yo.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, afirma que los propietarios actuales han aumentado un 49% desde antes de la pandemia. Esa equidad y el hecho de que los propietarios se aferran a sus hipotecas de menos del 4% los hace reacios a reducir sus precios de venta. En lugar de eso, prefieren quedarse donde están, limitando el suministro. El inventario de casas existentes es de alrededor de cuatro meses, mientras que el inventario de casas nuevas era más del doble en junio, según Yun.
Los constructores, al enfrentarse a esa sobreoferta, han tenido que adaptarse. Más incentivos y precios agresivos son el resultado. Los propietarios existentes, atados a hipotecas baratas, se quedan quietos. La extraña inversión de precios es el subproducto.
También hay una variable demográfica, señala Fox, de Veros.
En 1981, el comprador de vivienda promedio tenía 31 años. Hoy tiene 56. Ese cambio altera lo que la gente busca. Los compradores de 50 y 60 años pueden estar listos para reducir el tamaño de sus hogares, pero no están buscando townhomes de tres pisos apretados en pequeños terrenos. Debido a que los terrenos son más pequeños, los constructores construyen hacia arriba, lo que significa más escaleras. Muchos compradores mayores prefieren casas de una sola planta en vecindarios consolidados, con más espacio exterior y menos escaleras en el interior. Eso hace que las casas más antiguas sean más atractivas.
Otra pieza del rompecabezas es quién está construyendo. Reena Agrawal, economista senior de investigación en Veros Real Estate Solutions, señala que los grandes constructores nacionales tienen más margen para reducir precios u ofrecer incentivos que las empresas más pequeñas. Y el mercado se ha inclinado a su favor.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informa que los diez principales constructores representaron un récord del 44.7% de todos los cierres de viviendas unifamiliares nuevas en 2024, frente al 8.7% en 1989 y el 31.5% en 2018. Esa concentración significa que el precio medio ahora refleja lo que están haciendo las grandes empresas de alto volumen, no las pequeñas empresas locales, y esas grandes firmas pueden permitirse mejorar las ofertas de maneras que otras no pueden.
¿Puede persistir la anomalía entre casas nuevas y usadas?
Por ahora, sí. Los constructores aún tienen inventario que mover. El inventario de casas nuevas, medido en términos de meses de suministro, se sitúa en 9.2 meses, más de 3 meses por encima del promedio desde 1963. Continuarán ofreciendo incentivos. Las casas nuevas seguirán siendo más pequeñas. Los economistas dicen que eso podría mantener la inversión por un año o dos más. Pero, con el tiempo, las casas nuevas de hoy se convertirán en el stock de viviendas existentes de mañana. A menos que el tamaño de las casas siga disminuyendo, los números deberán converger.
“Los constructores tienen un fuerte incentivo para ajustar,” dice Fox. “Una vez que despejen inventario, podrán cobrar precios más altos.”
Ese es el punto clave. Esto no será lo nuevo y normal. Las casas nuevas no pueden seguir siendo más baratas que las existentes por mucho tiempo. Al fin y al cabo, son nuevas, y los compradores seguirán pagando una prima por eso. Aún así, vale la pena prestar atención ahora, porque esta extraña división dice mucho sobre de dónde viene la oferta y cómo los constructores están reestructurando el mercado.
Este artículo fue publicado originalmente por Forbes US
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