El crecimiento desordenado de proyectos inmobiliarios de vivienda fraccional en zonas turísticas y ciudades de México es un riesgo para los compradores, debido a que carecen de una regulación y una especialización operativa rigurosa, advirtió Jenny Althair Rivas Padilla, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
“La vivienda fraccional puede ser una revolución o un riesgo si no se regula a tiempo”, subrayó Jenny Althair Rivas Padilla, presidenta nacional de AMPI, quien exigió construir un marco jurídico que brinde certidumbre a los compradores.
Según la representante empresarial, la vivienda fraccional emerge como una solución disruptiva, pero su éxito depende de una regulación urgente y una especialización operativa rigurosa.
DIjo que la propiedad fraccionada permite adquirir una parte de un activo de lujo, generalmente vacacional, por una fracción de su costo total, compartiendo gastos y obteniendo títulos de propiedad y plusvalía.
“Este modelo tiene el potencial de democratizar el sector, atrayendo a jóvenes y clase media hacia destinos turísticos con alta plusvalía. Sin embargo, la innovación avanza más rápido que la ley”, comentó.
Según la empresaria, no todo proyecto inmobiliario está preparado para ser fraccionado.
“Este modelo implica no solo desarrollar, sino operar activos bajo una lógica cercana a la industria hotelera”, señaló.
La propiedad fraccionada ha demostrado ser un esquema viable en destinos turísticos consolidados internacionales, pero lo lograron con una implementación que va más allá del desarrollo inmobiliario tradicional, manifestó.
La directivo resaltó que a diferencia de un desarrollo convencional, donde el desarrollador construye, comercializa y posteriormente entrega la operación, los esquemas fraccionados exigen una operación continua, especializada y altamente profesionalizada.
Entre los principales riesgos identificados por la presidenta de AMPI destacan:
– La viabilidad financiera depende de la venta parcial o total de fracciones, lo que puede generar desbalances si no se alcanza el nivel requerido de colocación.
– La operación requiere capacidades similares a las de un hotel o resort, incluyendo gestión de reservas, mantenimiento, atención al cliente y plataformas tecnológicas.
– La demanda debe ser constante y sostenida, lo que limita su viabilidad a destinos con vocación turística consolidada.
– La coexistencia de múltiples propietarios en un mismo activo incrementa la complejidad en la toma de decisiones y la gobernanza del proyecto.
– Cerciorarse del uso de tecnologías que aporten certeza legal a la inversión como las plataformas con tecnología Blockchain y cumplan con la NOM 151.
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– Que los desarrolladores tengan adecuados y correctos estatutos de administración y operación del inmueble para el uso y disfrute de las fracciones.
– Que haya un adecuado retorno de inversión apostando por grupos que cuenten con sistema de gobierno corporativo, criterios ASG, que estén regulados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y que sus estados financieros estén dictaminados por calificadoras reconocidas.
– Que los usuarios tengan opciones para la venta de su fracción en caso de querer dejar de pertenecer al conjunto de propietarios.
El uso del modelo como herramienta comercial —sin un sustento operativo y de mercado sólido— puede derivar en proyectos inviables, afirmó la presidenta de la AMPI.
“Estamos observando una tendencia donde algunos desarrolladores están adoptando el modelo fraccionado como una estrategia de comercialización, sin contar necesariamente con la experiencia en operación ni con un mercado que respalde la demanda”, explicó.
La AMPI hizo un llamado a inversionistas, desarrolladores y asesores inmobiliarios a realizar procesos rigurosos de análisis y debida diligencia antes de participar en este tipo de esquemas.
“El crecimiento del modelo no debe confundirse con su viabilidad. La diferencia entre un proyecto exitoso y uno inviable estará en la experiencia del operador, la fortaleza del mercado y la estructura del proyecto”, expresó Jenny Althair Rivas Padilla.
