En 2013, Ruben Frattini comenzó a escuchar sobre temas relacionados a un nuevo segmento de negocios internacional: proptech. Al principio, las personas asociaban este termino con un medicamento o una apliación móvil, recuerda el experto en real estate, pues nadie había oído sobre este término en Latinoamérica.
“El proptech empieza en los Estados Unidos e Inglaterra, pero ellos ya llevan casi 10 años de errores; y, para Latinoamérica, esos errores son ventajas y oportunidades, [ya que es] la curva de aprendizaje”, asegura, en entrevista, Ruben Frattini, chief visionary oficcer en PropTech Latam.
En ese momento, el empresario descubrió la oportunidad de ser pionero en este segmento de las bienes raíces en la región, pero también en “ubicar” el modelo de negocio con base en las características del mercado local. “Ésta es una gran oportunidad para Latinoamérica, dice Frattini.
“Estoy muy enfocado, casi como una en obsesión, en trabajar para crear un real estate diferente, más tecnológico, que no sólo construir viviendas per se, sino pensar que se pueden hacer [bienes raíces] más sostenibles, más eficientes, mejorando el hábitat en donde la gente vive y se entretiene”, asegura.
Proptech es un movimiento que pugna por la incorporación de tecnología, para hacer más eficientes los desarrollos inmobiliarios. Este modelo impacta en la gestión de los activos inmobiliarios, ventas, construcción, pero también en las finanzas y en la creación de plataformas.
Property technology se refiere a las innovaciones tecnológicas que impactan la industria inmobiliaria. Incluye todos los modelos de negocio y aplicaciones que utilizan tecnología, incluyendo software, hardware, inteligencia artificial y realidad virtual, entre otros, para optimizar o reemplazar procesos tradicionales de la industria, de acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
“Yo te dría que ahora México tiene un segundo sitio [en la industria] después de Brasil en número de empresas y creo que vamos un ritmo más acelerado de crecimiento. Creo que podemos llegar a ser el lugar uno si seguimos con este ritmo”, explica Carlos Rousseau, director general del programa Reach Latam, un programa de ampliación de tecnología creado por Second Century Ventury, un fondo de tecnología en etapa inicial.
Rousseau cree que las nacientes empresas que unen tecnología con bienes raíces serán grandes compañías en un futuro, pues están atendiendo la necesidades agilizar diversos procesos que han retado a los jugadores del mercado.
Una gran cantidad de las empresas proptech que operan en México son nacionales (cerca de 80%) y el resto tienen sus orígenes en otros países (20%), estima el director de Reach Latam.
De acuerdo con un análisis realizado por Endeavor, existen 112 empresas de proptech activas en México, con un 57% de ellas fundadas en los últimos cinco años y una buena base de donde partir: una empresa típica del sector cuenta con un promedio de 18 empleados y 1.7 millones de dólares en financiamiento (tanto de venture capital como de financiamiento de deuda).
Además, respecto al empleo, la industria de proptech ha surgido como un importante contribuyente, superando a otros sectores con una notable tasa de crecimiento del empleo del 291% interanual entre 2020 y 2022. Actualmente emplea a 3,434 personas y se proyecta que mantenga una tasa de crecimiento del 15% en 2023.
“Nosotros hemos mapeado como 180 [empresas en México]. El problema es que han aplicado muchas de todos tamaños y nosotros vemos un real estate tech, que es algo más amplio, pues si tu vendes seguros para casas o tienes algo de mantenimiento o construcción, lo consideramos dentro de la industria[…] si tú ves eso, yo creo que son más empresas las que se han sumado”, dice Carlos.
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En la actualidad, Carlos estima que existen más de 11,000 empresas que tienen que ver con bienes raíces, con un componente tecnológico.
“Yo creo que el nearshoring, turismo, data centers, la industria cinematográfica y muchas cosas nuevas que van a pasar nos van ayudar en el país”, dice Carlos Rousseau, al referirse al desarrollo de las bienes raíces.
La evolución
Hace 35 años, Ruben ingresó al mundo del real estate. Ha sido director de diversas empresas de la industria en Argentina y desarrolló también una consultora para atender los temas relaciones con el sector.
También cuenta con una maestría en Economía Urbana y un diplomado de Dirección de Empresas de Real Estate, en universidades como el Massachusetts Institute of Technology
(MIT) y la Universidad Austral. Y hoy es docente de real estate en tres universidades y dos escuelas de negocio.
El proptech pudo haber nacido, 1990, desde la aparición del AutoCAD y su uso en los planos de construcción, pero su orígenes se ubican tradicionalmente con la aparición de los portales inmobiliarios.
En junio de 2018, PropTech Latam realizó el primer evento de proptech en Latinoamérica, colocando en el mapa regional la unión de tecnología en el desarrollo de inmuebles. Un evento que, en la edición de este año, aborda las sustentabilidad y la eficiencia energética.
“El proptech ha tenido una evolución en estos cinco años […] y lo que pensábamos que iba suceder en 2025, implosionó durante la pandemia y produjo una aceleración muy grande para nosotros”, explica.
“El real estate es más que un portal inmobiliario, pues es una industria mucho más grande”, dice Ruben Frattini, quien considera que las empresas interesadas en evolucionar a una nueva generación deben innovar con soluciones tecnológicas o quedarse retrasadas en el mercado.
Hoy, Israel, por ejemplo, se encuentra interesado en el desarrollo de inmuebles que habiliten teconología e inteligencia artificial, mientras que Estados Unidos pone su interés gestión de activos inmobiliarios y, en Latinoamérica, la oportunidad reside en poder convertirse en un laboratorio de startups vinculadas al proptech.
“Hay una oportunidad muy grande de entender que Latinoamérica tiene su propia identidad y no solo [se trata de] hablar español, sino su identidad por el tipo de vivienda que requiere la gente, del tipo de inversión que puede hacer”, comenta.
“Nos tardamos un poquito”
Carlos cuenta con más de 25 años de experiencia en bienes raíces como servicio y Proptech. En la actualidad también se desempeña como asesor estratégico de equipo fundadores de nuevas empresas tecnológicas, además de ser profesor en la EGADE Business School y de la Universidad de Salamanca.
Rousseau es originario de Nuevo León. Estudió la carrera de Ingeniería Industrial en el Tec de Monterrey y cuenta con posgrados en real estate. Es fundador de la asociación de Proptech México, la cual suma 110 empresas participantes.
Carlos Rousseau considera que el uso de la tecnología tiene el poder de generar grandes disrupciones en las bienes raíces, que vuelven más eficientes los procesos. “La gente se ha dado cuenta que puede hacer cambios importantes en toda la cadena de valor de la industria, desde la compra, venta, renta, financiamiento, construcción y administración de activos… en todas las áreas de la industria se puede generar eficiencias”, dice.
En cuanto a la participación de México en el desarrollo de proptech en Latinoamérica, Carlos considera que como país “nos tardamos un poquito” en la adopción de esta tendencia tecnológica y de negocios, pues, inclusive Brasil y Colombia tuvieron un avance mayor en los últimos años.
Estados Unidos, Europa y Asia ofrecen lecciones al mercado mexicano para desarrollar el mercado nacional, como son las notarías abiertas todo el día, la digitalización de documentos, por mencionar algunos.
La tokenización o uso de blockchain en activos de bienes raíces son una oportunidad para invertir y financiar nuevos proyectos, así como lo ha propuesto el director ejecutivo de BlackRock, Larry Fink, y Carlos cree que este movimiento tiene el potencial de revolucionar a la industria, pero aún no hay leyes en México sobre dicho tema.
Este proceso se basa en convertir activos en figuras digitales que puedan comercializarse, compartirse o adquirirse en proporciones o fracciones dentro de una plataforma digital.
En este sentido, las nuevas generaciones impulsan nuevos modelos de negocio que combinan negocios fintech, para lograr financimientos, o insurtech, en el caso de seguros para construcciones o casas, por ejemplo.
Y es que el uso de dispisitivos móviles incentiva la llegada de nuevas tecnologías, aunque el reto principal se mantiene en el cambio de mentalidad de las personas y la actualización de las leyes para adoptar nuevas formas eficientes de operar en las bienes raíces o real estate.
“Toda operación que tenga que ver con la industria de bienes raíces [y el uso tecnología] muy probablemente ya sea una empresa proptech”, dice Carlos Rousseau.
Más proptech
En los últimos tiempos, las bienes raíces se han visto afectadas por diversos factores negativos ajenos a los participantes del sector, como son las altas tasas de interés, temas geopolíticos, por ejemplo; además de fenómenos favorables para la industria, como es el nearshoring o reubicación de las cadenas de producción provenientes de Asia en México y otros destinos de América, explica Rousseau.
Sin embargo, las tendencias y necesidades incentivan a las empresas para innovar y desarrollar al mercado.
Hoy, la sustentabilidad es una de las grandes tendencias que se suman a la eficiencia en la construcción de espacios amigables con el medioambiente a través de un consumo más eficiente de energía o un menor uso de agua, por ejemplo. En este sentido, la tecnología aplicada en los espacios permite generar información para los tomadores de decisión en el mercado.
“La industria tiene un compromiso muy fuerte. Casi el 40% de lo que se genera de carbono proviene de las bienes raíces”, dice Carlos, quien planea en seguir como inversionistas en las bienes raíces, ya que observa un futuro prometedor para el mercado. “Me gusta mucho enseñar y apoyar a las empresas”.
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Para Frattini, México tiene el potencial para contar con 500 startups, pero solo tiene 140. “Nosotros como Latinoamérica tenemos que tener minimamente en los próximos 5 años, sin contar a Brasil, 1,500 startups”, dice.
México, Colombia y Chile son los principales países que avanzan con mayor vigor entre las startups de proptech.
En cuanto a financiamiento, la industria de proptech en México ha logrado asegurar montos significativos a pesar de las condiciones macroeconómicas. En 2021, se posicionó como la tercera industria con mayor financiamiento en el país, recibiendo 921 millones de dólares y, aunque recaudó, 21 millones de dólares en venture capital al primer trimestre de 2023, tras la desaceleración del año pasado, las compañías del sector están optando por nuevas formas de financiarse como deuda y líneas de crédito que suman 128 millones de dólares (24% más que en todo 2022).
Con todo este escenario, se espera que la industria Proptech lidere la próxima aceleración tecnológica, pues a medida que el mercado inmobiliario mexicano está en alza, generando 69,000 millones de dólares, las startups de proptech representan al menos el 3% de la cuota de mercado. Esto destaca las considerables oportunidades de crecimiento y el potencial aún sin explotar, dice Enceavor.
Ruben Frattini, chief visionary oficcer en PropTech Latam, es optimista sobre el futuro de la industria y está seguro que el momentum apenas inicia. “Se vienen más fintech con proptech”, comenta.
