Por Esteban Sainz*
En México, el sector inmobiliario industrial y logístico se ha consolidado como uno de los principales motores de inversión y desarrollo regional. La posición geográfica del país, sumada a un contexto global de transformación, ha detonado una creciente demanda por este tipo de espacios.
Según el Reporte Industrial 4T 2024 de Newmark, el mercado industrial de la Ciudad de México cerró con más de 190 mil m² absorbidos, aunque con absorción neta negativa. En el 1T 2025 la tendencia se revirtió: se absorbieron 176 mil m², la tasa de disponibilidad descendió a 1.27 % y las rentas aumentaron a US $10.84/ft²/año. Esta recuperación confirma la resiliencia del mercado post-Trump, con un impulso particular en proyectos de última milla.
Detrás de este dinamismo existe un ecosistema complejo donde confluyen gobiernos, desarrolladores, comunidades e instituciones financieras. En este entramado, el financiamiento oportuno y bien estructurado es el puente que convierte la planeación en proyectos tangibles, capaces de generar impacto económico y social.
En los últimos años, los recursos se han canalizado principalmente hacia proyectos industriales vinculados a manufactura y logística, estratégicamente ubicados en regiones con acceso a recursos hídricos, energéticos y de conectividad. Al mismo tiempo, ha crecido el desarrollo de espacios comerciales, de uso mixto y de oficinas, lo que diversifica la oferta inmobiliaria y fortalece la competitividad y habitabilidad de las ciudades.
Hoy, la conversación ya no gira únicamente en torno a la construcción de infraestructura, sino en garantizar que ésta sea sostenible, eficiente y con visión de largo plazo. Desde el cambio de administración en Estados Unidos, el foco regulatorio en algunos criterios ASG se ha reducido; sin embargo, permanecen aquellos que aportan eficiencia y reducen costos operativos en el largo plazo.
El papel de la banca y de los financiadores va más allá de otorgar capital: implica evaluar cada proyecto, acompañar su desarrollo y asegurar que genere un impacto positivo y duradero. En México, además, los bancos debemos incrementar la flexibilidad en las estructuras que ofrecemos, entendiendo que un proyecto en desarrollo es cambiante. Esto exige conocer a fondo cada iniciativa para determinar con claridad qué ajustes pueden aceptarse y cuáles no, lo que solo es posible con un conocimiento profundo y especializado de cada proyecto financiado.
El sector inmobiliario industrial y comercial vive hoy una coyuntura histórica. Su consolidación dependerá de la capacidad de todos los actores para colaborar, innovar y concebir la infraestructura como un habilitador del desarrollo integral de México. En paralelo, el gobierno ha puesto mayor énfasis en robustecer la infraestructura energética, hídrica y de formación de talento, pilares fundamentales para sostener el atractivo del país como destino de inversión y acelerar su competitividad regional.
Sobre el autor:
*Esteban Sainz es Director de Real Estate en Banco Sabadell
Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.
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