*Por Jose Balmori-de-la-Miyar
Comprar una casa es, para la mayoría de las familias, la decisión financiera más grande de su vida. Sin embargo, la sabiduría popular de que “rentar es tirar el dinero” no siempre resulta cierta. Comprar o rentar depende de varios factores económicos que, en muchas ciudades y momentos del ciclo económico, hacen de la renta una opción perfectamente racional y, en ocasiones, incluso superior.
El concepto clave para entender esta decisión es el cap rate, o tasa de capitalización. Se calcula dividiendo el ingreso anual neto de renta entre el valor de mercado de la propiedad. Si una casa vale cinco millones de pesos y renta por diez mil pesos al mes, su ingreso anual es de 120,000 pesos y su cap rate es del 2.4%. En términos simples, ese es el rendimiento que obtiene el dueño por tener capital inmovilizado en ese inmueble. Vale la pena compararlo contra lo que rinde un Cete o un fondo de deuda de corto plazo: si el mercado de dinero paga más que el cap rate de la zona, el costo de oportunidad de comprar es alto. Obviamente, este parámetro no toma en cuenta el tema de la plusvalía de la propiedad, pero considerando que casi siempre las tasas de interés reales de las hipotecas son mucho más altas que la plusvalía, no conviene complicar el análisis.
Una forma aún más directa de tomar la decisión es calcular la razón precio-renta, que es simplemente la inversa del cap rate: se divide el precio de la propiedad entre la renta anual que generaría. Una razón por debajo de 15 indica que comprar es más barato que rentar. Entre 16 y 20, la decisión depende de las circunstancias personales y el horizonte de permanencia. Por encima de 21, rentar es casi siempre la mejor opción desde el punto de vista financiero. Siguiendo el ejemplo anterior, una casa de cinco millones que renta por 10,000 pesos al mes tiene una razón precio-renta de 41.6, muy por encima del umbral de 21. En ese mercado, rentar no es tirar el dinero, es tomar la decisión correcta.
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¿Cuándo conviene comprar? Cuando la razón precio-renta de la zona es menor a 15, cuando se cuenta con un enganche de al menos el 20% del valor del inmueble, cuando el horizonte de permanencia en la propiedad es de al menos cinco a siete años, y cuando la estabilidad del ingreso familiar es clara. A estos criterios se suma uno más que frecuentemente se pasa por alto: el momento del ciclo inmobiliario. Comprar en una zona con demanda creciente, infraestructura nueva, o revalorización reciente del entorno urbano puede mejorar considerablemente el rendimiento total de la inversión, incluso cuando la razón precio-renta no es del todo favorable.
Una modalidad que merece atención especial es la preventa. Cuando un desarrollador lanza un proyecto antes de su construcción, ofrece precios por debajo del valor que tendrá la propiedad al momento de la entrega, a cambio de que el comprador asuma el riesgo de que el proyecto se complete según lo prometido. En mercados con demanda sólida y desarrolladores con historial probado, ese descuento puede oscilar entre el 15% y el 30% del valor final, lo que transforma radicalmente la ecuación financiera: una propiedad que en precio de lista tendría una razón precio-renta desfavorable puede convertirse en una inversión con cap rate atractivo si se adquiere con ese diferencial de precio.
Varios bancos en México ofrecen esquemas hipotecarios diseñados específicamente para preventa, en los que el crédito se activa al momento de la escrituración y no durante la obra, mientras que el comprador cubre mensualidades reducidas o pagos parciales al desarrollador durante el periodo de construcción. Esto permite comprometer el precio actual sin desembolsar el total de la hipoteca desde el primer día. El riesgo principal, como en cualquier preventa, es la solidez del desarrollador: conviene verificar su historial de entregas, revisar que el proyecto cuente con todos los permisos de construcción, y asegurarse de que los recursos del comprador estén protegidos en un fideicomiso y no queden expuestos directamente al desarrollador.
Rentar, mientras tanto, no es tirar el dinero, sino pagar por flexibilidad y liquidez, dos activos que vale la pena preservar cuando el mercado inmobiliario no ofrece rendimientos razonables por el capital comprometido. La clave está en hacer los números antes de dejarse llevar por la emoción de la compra, y en reconocer que la mejor decisión depende del mercado, del momento, y de las circunstancias de cada familia.
Sobre el autor:
Jose Balmori-de-la-Miyar es director de los programas de licenciatura de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad Anáhuac México
X: @jrbalmori
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