Por Jose Balmori-de-la-Miyar, director de los programas de licenciatura de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad Anáhuac México; X: @jrbalmori
Después de decidir si conviene comprar o rentar (tema que traté en mi columna anterior, “¿Comprar o Rentar? La Decisión Financiera Más Importante de Tu Vida”), viene la siguiente pregunta grande: cómo financiar la casa. Y ahí la elección de la hipoteca pesa tanto como la propiedad misma.
Empecemos por lo básico. Existen dos grandes familias de crédito hipotecario: los de tasa fija y los de tasa variable. En la tasa fija, la mensualidad se pacta desde el primer día y no se mueve durante toda la vida del crédito, aunque suban las tasas del mercado o se dispare la inflación. En la tasa variable, el pago se ajusta según algún índice de referencia, de modo que la mensualidad puede bajar cuando las tasas caen, pero también trepar cuando suben. Hay además una variante intermedia, la de pagos crecientes, en la que la mensualidad arranca baja y aumenta cada año.
Para la mayoría de las familias mexicanas, la tasa fija es la opción más sensata. La razón es sencilla: elimina la incertidumbre. Uno sabe exactamente cuánto pagará en el año diez tal como en el año uno, lo que facilita planear un presupuesto de largo plazo. El economista de Yale James Choi, en su repaso de la literatura académica y de los libros de finanzas personales más vendidos, recuerda que la tasa fija tiene una virtud poco apreciada: protege contra la inflación. Si los precios se disparan, el valor real de lo que uno debe se erosiona, y el deudor termina pagando en pesos más baratos.
Choi también señala algo que suele sorprender: en teoría, la tasa variable puede convenir. Cuando las tasas están altas y hay expectativas de que bajen, un crédito variable captura esas reducciones sin tener que refinanciar. De hecho, buena parte de la investigación académica concluye que la tasa ajustable suele ser preferible, salvo cuando las tasas ya están bajas.
Aquí conviene una advertencia mexicana. En un país con historia de inflación elevada, tipo de cambio volátil y tasas que se mueven con fuerza, atarse a una mensualidad variable es jugar con fuego. Una crisis puede duplicar el pago justo cuando el ingreso familiar se contrae. En México, la prudencia manda: tasa fija.
¿Y dónde comparar? La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) publica un cuadro comparativo de crédito hipotecario que se actualiza cada trimestre. Ahí aparecen, banco por banco, la tasa, el CAT (el costo real que ya incluye comisiones y seguros), el enganche mínimo y el plazo. La Condusef ofrece también simuladores gratuitos, incluido uno de movilidad hipotecaria para saber si conviene mudar tu crédito a otro banco con mejores condiciones. Hoy las tasas fijas de la banca rondan entre el 10 y el 12 por ciento anual, así que un solo punto de diferencia en un crédito a 20 años puede significar cientos de miles de pesos.
Para el trabajador formal, sin embargo, la mejor opción rara vez está en la banca. El Infonavit ofrece tasas fijas diferenciadas por salario, que en 2026 van desde alrededor del 3.7 por ciento para quienes menos ganan hasta cerca del 10.5 por ciento para los ingresos más altos. La lógica es progresiva: entre más bajo el sueldo, más barato el crédito. Por eso, para quienes perciben uno o dos salarios mínimos, usar el crédito Infonavit casi siempre gana. A esto se suman programas como Vivienda para el Bienestar, dirigido a jóvenes de 20 a 35 años con mensualidades topadas al 30 por ciento del ingreso, y esquemas de cofinanciamiento que combinan el ahorro de la Subcuenta de Vivienda con un crédito bancario. Además, la aportación patronal del 5 por ciento se abona directo al capital, lo que acorta el plazo.
Ahora, la advertencia más importante de todas: no se desespere por comprar. La casa propia es una meta legítima, pero comprar apurado, sin enganche suficiente o sin ahorros de respaldo, es una trampa. A veces, aunque no lo parezca, conviene rentar primero y comprar después, cuando los números cuadren.
Y nunca se quede sin liquidez. La regla de oro es no destinar más de un tercio del ingreso mensual al pago de la hipoteca, guardar un colchón de emergencia de al menos tres a seis meses de gastos, y aportar un enganche cercano al 20 por ciento del valor. Una casa que le exija más que eso no es un patrimonio, es una soga. Comprar bien no es comprar rápido: es comprar sin quedarse ahogado.
Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes México.
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