Los parques industriales se han convertido en un actor relevante de la economía de México. Al segundo trimestre de 2025, existían 477 parques alrededor del país, que albergan a 4,000 empresas y generan más de 3.7 millones de empleos, según información de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Del total de empresas inquilinas de los parques industriales, la mayoría (44%) provienen de Estados Unidos, 29% del resto del mundo y un 27% son mexicanas.
La mayoría de los inquilinos son empresas del sector manufacturero (36%), automotriz (32%), logístico (19%), e-commerce (8%) y bebidas (2%). Más de la mitad de los parques (54%) están ubicados en los estados fronterizos, un 23.7% en la zona Bajío – Occidente y 22.1% en la CDMX y área metropolitana.
Desde esta perspectiva, se puede vislumbrar el aporte de los parques industriales en la economía pues la mayoría de sus inquilinos, el sector manufacturero, aporta aproximadamente un 20% del PIB de México. Además, la inversión extranjera directa (IED) en el sector manufacturero suele dirigirse a los estados donde hay más parques industriales.
La pandemia, que provocó disrupciones en las cadenas de suministro y el nearshoring, impulsado por la guerra comercial entre Estados Unidos y China, potenciaron la construcción de parques industriales en México, convirtiéndose prácticamente en un ‘boom’ logístico.
En 2025, la inversión de bienes raíces industriales de los miembros de AMPIP ha sido de 6,140 millones de dólares (mdd), un 12.1% más que en 2024. De esta cantidad, un 63% está destinado al desarrollo de nuevos parques industriales y construcción de naves industriales en su interior, según datos de la organización
Sin embargo, empieza a observarse una desaceleración en el crecimiento de metros cuadrados ocupados (m2). De acuerdo con la AMPIP, la absorción neta de espacio en 2024 fue de 4.6 millones de m2, mientras que el primer semestre de 2025 ha sido de solamente 1.5 millones de m2, mientras que la tasa de disponibilidad de espacios subió de 3.7% a 4.9% en la primera mitad de este año. El pico de absorción se registró en 2023, con 5 millones de m2.
Pero hoy la pregunta está en el aire: ¿El regreso de Donald Trump con sus aranceles y la revisión del Tratado México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) pondrán un freno a la inversión en parques industriales? Expertos del sector confían en que el acuerdo comercial entre los tres países continuará, pero habrá cautela hasta que haya más certidumbre sobre lo que pasará en el entramado comercial en Norteamérica.
Proyectos en pausa
Claudia Esteves, directora de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), señala una desaceleración en este sector porque muchos proyectos se ponen en pausa, pero no se cancelan. “Por supuesto que los anuncios que hace el gobierno de Estados Unidos crean incertidumbre, pero dentro de todos esos anuncios México siempre sale mejor parado porque hay una razón importante: las empresas de Estados Unidos serían las principales afectadas”, explica.
Y no le falta razón, el 30 de julio los presidentes Donald Trump y Claudia Sheinbaum acordaron una prórroga de 90 días a la entrada de aranceles mientras continúan las negociaciones, lo que denota el trato preferencial de México frente a otros países.
Además, la directiva estima que continuará el crecimiento de parques industriales una vez superado el impasse. De hecho, la AMPIP prevé que para 2030 habrá 583 parques en operación, ocupando 104 millones de metros cuadrados con 5,000 inquilinos que generarán más de 4.5 millones de empleos.
Bertha Martínez, coordinadora de la licenciatura de Logística Internacional en CETYS Universidad, un centro de estudios en Baja California, también considera que pueden seguirse construyendo un importante número de parques industriales, pero eso dependerá de lo que ocurra en 2026 con la revisión del T-MEC.
“En mi opinión, creo que sí vamos a seguir con T-MEC. Lo que no sabemos es cuáles van a ser los cambios que podrían llegar a surgir a partir de estas negociaciones. Recordemos que la administración de Donald Trump tiene esta política de buscar equilibrar la balanza comercial, entre nuestras importaciones y exportaciones. Entonces habrá que ver cuáles son las reglas y cómo vamos a quedar nosotros”, afirma.
La académica recuerda que Trump quiere volver a atraer la industria automotriz a Estados Unidos, lo que afectaría directamente a México, pues prácticamente una tercera parte de los inquilinos de los parques industriales en nuestro país pertenecen a este sector. “Si todos los autos que no se produzcan en Estados Unidos no van a pagar arancel, entonces sí veríamos una parte de ese sector mandando operaciones hacia allá”, advierte. No obstante, la relación comercial tan estrecha y compleja entre ambos países no facilitará que se muden operaciones de la noche a la mañana.
Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de CBRE México sector industrial y logística, coincide en que el cambio de gobierno en Estados Unidos ha provocado incertidumbre en el mercado y el crecimiento en parques industriales se ve estancado porque las empresas empiezan a retrasar sus decisiones. “Empiezan a tomar con más cautela el hecho de crecer en México ante el tema de aranceles y la revisión del T-MEC en 2026, en el que uno de los principales puntos de revisión será las reglas de origen”.
A decir del directivo, el punto positivo de esto es que los precios de renta de espacios en los parques industriales se han estabilizado a nivel nacional luego de un periodo de alzas en todas las regiones.
Crecimiento en el Bajío
Aunque más de la mitad de los parques industriales están instalados en los estados fronterizos de México, el ‘boom’ de los parques industriales ha llegado hasta el Bajío (Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) por la fuerte presencia del sector automotriz y sus ventajas competitivas en precio y ubicación.
“En la mitad de 2025, vemos que Querétaro tuvo mucha más actividad que los demás por la fuerte presencia del sector tecnológico y centros de datos. Después está Guanajuato, el estado donde hay más presencia del sector automotriz y los proveedores han comenzado a consumir más espacios; y luego viene San Luis, que está aprovechando los temas de saturación y mano de obra cara en la frontera, y al último está Aguascalientes, que tiene un clúster importante de Nissan, pero no hay muchos espacios, por lo que se cotizan caros”, explica Francisco Muñoz, de CBRE.
Según datos de la firma de bienes raíces, al cierre del primer trimestre de 2025, el Bajío cerró con un inventario de 14.4 millones de metros cuadrados de espacios industriales, lo que representó un incremento anual del 4%. La absorción neta del Bajío alcanzó 88,118 m2. Mientras tanto, la comercialización de espacios, o demanda bruta, alcanzó 175,000 m2, impulsada principalmente por las transacciones de venta de tierra, así como expansión de empresas ya instaladas en la región. La actividad en construcción cerró el primer trimestre con 493,042 m2 en desarrollo, de los cuales, el 33% se encuentra pre-arrendado.
En 2024 las entidades que conforman el Bajío (Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) sumaron 4,334 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED). De las cuatro entidades, Guanajuato y Querétaro fueron los mayores receptores de inversión en la región, de países como Japón, Alemania y Canadá. Recaudaron el 47% de la IED de la región del Bajío, de acuerdo con datos de la secretaría de Economía.
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Retos internos
Más allá de Trump y la revisión del T-MEC, los parques industriales enfrentan retos internos para su crecimiento en México. Francisco Muñoz señala que uno de los principales desafíos está en la inseguridad, especialmente en las carreteras, al transportarse la mayoría de los productos e insumos en tráileres. De acuerdo con la Asociación Nacional de Transporte Privado (ANTP), se registraron 11,500 robos en 2024, un 8% más que el año anterior.
El tema del suministro eléctrico suficiente también es constante en los parques industriales. Claudia Esteves, de la AMPIP, señala que los 477 parques industriales en operación actualmente requieren una capacidad instalada de 13,200 megawatts (MW), mientras que los 103 que están en construcción requerirán inversiones estratégicas para que tengan 2,434 MW de capacidad instalada para garantizar un suministro eléctrico suficiente.
Por otra parte, Esteves Cano dice que la burocracia es un tema pendiente para agilizar, pues para la construcción de un parque industrial en México se necesitan hacer hasta 34 trámites a nivel federal, estatal y municipal. Asimismo, los tiempos para finalizarlos suelen ser más largos de lo que marca la ley. Por ejemplo, para obtener un permiso de construcción de infraestructura hidráulica, la ley dice que debe hacerse en máximo dos meses, pero en la práctica tarda hasta 24 meses.
Bertha Martínez, de CETYS Universidad, coincide en que la demora en los trámites se ha vuelto un problema, pues frena la inversión. “La industria privada siempre busca moverse más rápido porque sabemos que tiempo es dinero, pero el gobierno cuida otras cosas, que se cumplan con todas las regulaciones, que tengan todos los permisos que deben de tener. Entonces sí se ha vuelto un problema en el sentido muy estricto que lo que antes se podía hacer tal vez seis, siete meses, ahorita está llevando un año o más, lo cual frena esa inversión”.
Mientras Trump agita la geopolítica y México enfrenta cuellos de botella internos, el auge de los parques industriales se toma una pausa mientras se ve lo que pasa en Washington y a la vez, se afrontan los desafíos internos de nuestro país.
